Договор найма и аренды жилого помещения отличия

Не знаете, чем отличается найм от аренды квартиры? Читайте разъяснение простым языком!

Договор найма и договор аренды – имущественные соглашения, подразумевающие, что жилое помещение или квартира на возмездной основе передается во временное пользование или владение другому лицу. И хотя функции этих документов схожи – договора имеют существенные отличия.

Действующие законы

Все вопросы, связанные с наймом жилого помещения, в том числе заключение и оформление описаны в ГК Российской Федерации, в главе 35. Найму посвящены статьи с 671 по 688 включительно.

Порядок оформления договора аренды, а также его заключения и расторжения описан главе 34 ГК РФ.

Откуда путаница?

В перечне услуг, которые предоставляют риэлторы, всегда фигурировало оформление договоров аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Но очень часто недостаточно опытные риэлторы не придают значения той разнице, которая существует между определениями, и в общении с клиентами-физлицами, а также в подаваемых объявлениях используют исключительно термин «аренда».

Обыватели, нечасто сталкивающиеся с рынком недвижимости, тем более не видят ошибки в том, что между физическими лицами оформляется договор аренды. При этом в случае возникновения судебных разбирательств велика вероятность того, что договор с ошибкой в названии признают недействительным.

В чем отличие?

Понятие

Договор найма оформляется в том случае, когда квартира сдается физическому лицу. При этом важной особенностью является необходимость сдачи изолированного помещения – комнаты или квартиры. Сдать коридор или смежную комнату не получится.

Договор аренды можно заключить:

1. Если съемщиком является юридическое лицо, которое использует жилое помещение исключительно в некоммерческих целях. Часто встречается ситуация, когда организация снимает квартиры для своих сотрудников.
2. Договор аренды обязателен, если сдается нежилое помещение, вне зависимости от того кто собирается стать нанимателем – физическое лицо или компания.

Обязательна ли письменная форма?

Исходя из положений, описанных в статьях 609 и 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения, касающегося имущественного найма, в том числе найма или аренды.

Участники

Если жилье сдается не организации, а физическому лицу — уместен договор найма жилого объекта, и его участниками согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ в таком случае будут являться:

• владелец объекта недвижимости – наймодатель;
• снимающий жилье гражданин – наниматель.

Наименование сторон в договоре аренды, согласно статье 606 ГК РФ:

Объекты

В случае заключения договора найма объектом может выступать только помещение, которое можно использовать для проживания – например, квартира, комната или частный дом.

Сдающимся в аренду объектом может стать любая коммерческая или промышленная недвижимость, в том числе офисные помещения, магазины и склады.

Требуется ли регистрация?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в том случае, когда срок его действия превышает один год.

Договор найма не нуждается в регистрации и считается заключенным с того момента, как обе стороны поставили свои подписи.

Сроки

Соглашение об аренде заключается на тот срок, который указывается в тексте документа. Если по каким-либо причинам срок не был определен – аренда считается бессрочной (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от сотрудничества, предварительно оповестив другую сторону не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет с даты подписания. Если срок не прописан в договоре – он автоматически устанавливается по верхней границе, исходя из положений статьи 683 ГК РФ.

Прекращение договора (расторжение)

Согласно статьям 619 и 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды можно досрочно прекратить в судебном порядке на основании:

1. Если арендаторами было испорчено имущество собственника.
2. Имеют место регулярные задержки арендной платы, или ее невнесение более 60 дней подряд.
3. Были нарушены условия, прописанные в договоре.
4. Имущество, которое было передано арендаторам имеет повреждения которые не были указаны арендодателем при заключении соглашения.
5. Соглашение можно расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Договор найма можно расторгнуть по инициативе нанимателя в любое время, однако, обязательным условием при этом является необходимость не менее чем за три месяца до расторжения договора в письменном виде оповестить наймодателя о принятом решении.

Внимание: Наймодатель также вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, если плата за найм жилого помещения не была внесена нанимателями своевременно в течении полугода при долгосрочном найме, и 2 раза при краткосрочном.

Бланки и образцы

Пункты, которые нужно обязательно включать в текст соглашения:

1. Когда был составлен документ (дата и место подписания).
2. Наименование сторон. В этом пункте в обязательном порядке указываются все персональные данные каждой из сторон.
3. Предмет соглашения. Здесь должно быть подробно описано сдаваемое помещение, его адрес, количество комнат, метраж и др.

Важно! Обязательно укажите, на основании какого документа жилое помещение принадлежит собственнику квартиры. Внесите в тело договора имя и номер этого документа.

Перечень может быть дополнен по желанию сторон. Наймодатель при этом должен:

• предоставить свободную для проживания квартиру;
• не менять условия подписанного соглашения до момента его окончания;
• не увеличивать плату за пользование жильем;
• не продавать и не сдавать объект недвижимости третьим лицам.

Отличие договора аренды от договора найма

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?

Договор аренды и договор найма жилого помещения – это два разных договора. В чем же разница, какой договор нужен в вашем случае?

Если вы сдаете квартиру другому гражданину (т.е. физическому лицу) – это договор найма (регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Наймодатель», а снимающий ее человек – «Наниматель».

Если вы сдаете квартиру предприятию (т.е. юридическому лицу) – это договор аренды (регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Арендодатель», а арендующая ее фирма – «Арендатор».

В чем разница между этими договорами? Главное отличие в том, что договор найма лучше защищает права нанимателя, то есть гражданина. Выселить досрочно его можно только по решению суда, даже если он задерживает оплату и устраивает в квартире шумные вечеринки. И не важно, что вы напишете в договоре, если в Кодексе сказано, что по решению суда, значит только через суд. В то же время сам квартиросъемщик может прекратить договор в любое время по своему желанию.

А вот в договоре аренды можно предусмотреть случаи и порядок его расторжения по усмотрению сторон. То есть выселить жильца (работника предприятия, для которого оно арендовало жилье) намного проще.

Однако вдаваться в нюансы этих договоров не нужно, мы их все учли и даем возможность вам быстро и бесплатно сформировать свой договор на сдачу квартиры в зависимости от того, физическому лицу или организации вы сдаете свое помещение.

Чем отличается аренда от найма

Разница понятий

Главное – понять, в чем же разница между арендой и наймом квартиры. Прежде всего, нужно понимать, что когда вы сдаете свое жилое помещение в пользование сторонним лицам, то заключение договора является обязательным элементом. Ведь тогда вы сможете защитить свою квартиру от неприятных последствий и не бояться возникновения споров и разногласий между Вами и другим лицом. Подобный договор Вам может помочь составить юрист или риэлторская компания.

И договор найма, и договор аренды — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Но Вам не нужно будет самому выбирать, какой из этих двух вариантов подходит именно Вам. Потому что здесь все будет зависеть именно от того, какой статус носит жилое помещение, и к кому можно отнести другую сторону сделки. Ведь бывают жилые квартиры и нежилые помещения. А вторая сторона процесса может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом.

Договор аренды используется только тогда, когда речь идет про любую недвижимость нежилого типа. И аренда предоставляется именно юридическому лицу. Тогда тот, кто будет предоставлять свое жилье в пользование, будет называться арендодателем, а вторая сторона – арендатором.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

А вот если Вы сдаете жилье обычному человеку (физическому лицу), то нужно будет заключить договор найма жилого помещения. В этом случае вы будете наймодателем, а вторая сторона будет выступать как наниматель.

Очень важно, при заключении подобных документов не путать эти названия в документах и называть все своими именами. Ведь тогда можно говорить о нарушении закона.

Юридическое или физическое лицо?

При заключении подобных документов аренды или найма существуют и свои особенности, которые относятся к каждому понятию. И если у вас есть возможность выбирать между юридическим лицом и физическим, то стоит учесть все плюсы и минусы, чтобы Ваш выбор оказался верным.

К примеру, договор аренды вы сможете легко расторгнуть, если возникла одна из предпосылок, которые были описаны в самом договоре, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. К тому же, договор аренды предусматривает наличие юридического лица, с которого в случае необходимости можно будет легко получить деньги за причиненный ущерб и выяснить спорные моменты. Плюс ко всему юридическое лицо может использовать арендованное жилое помещение только для проживания определенной категории граждан, а не для других целей.

Но для других владельцев квартир гораздо важнее быть лично знакомым с тем, кому он собирается сдавать свое жилище. Ведь физическое лицо представляет собой одного человека, а не целую компанию.

К тому же, договор найма не подлежит государственной регистрации, даже если документ будет заключен на максимальный срок (пять лет).

А это для некоторых собственников является решающим фактором при принятии подобного решения и основным отличием между понятиями.

Правовой статус документов

Если речь идет про слабые и сильные стороны договора найма, то именно наниматель считается особенно уязвимым, и поэтому его права защищены особенно. Наниматель может расторгнуть договор на съем жилого помещения только после того, как за месяц предупредит об этом наймодателя. При этом совсем не обязательно ждать положительного решения наймодателя. Ведь документ будет расторгнуть автоматически.

А вот если наймодатель захочет досрочно прекратить действие договора, то сделать это в одностороннем порядке он сможет только через суд и при наличии законных обстоятельств. К таким обстоятельствам чаще всего относят задолженность по внесению квартплаты и суммы аренды, использование помещения не для проживания, а для извлечения прибыли и так далее.

Также стоит отметить, что максимальный срок сдачи составляет пять лет. Но это не значит, что потом наниматель должен съехать с жилища. Ведь если наймодатель решит сдавать квартиру и далее, то за три месяца до истечения действия документа он обязан предупредить об этом нанимателя. Причем его в первую очередь, ведь он по закону имеет на это первоочередные права.

Если же помещение не будет больше сдаваться, тогда наниматель должен быть извещен об этом заранее, и тогда он будет обязан покинуть помещение в указанный срок окончания, поэтому эти понятия так сильно отличаются.

Когда решитесь на сдачу своего жилища или другого жилого помещения, хорошо подумайте, что может за собой принести подобное решение. Выбирайте именно тот вариант, который для вас более выгоден и удобен. Чтобы в будущем у Вас не возникало проблем со второй стороной сделки.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.