Договор аренды с иностранным гражданином

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Услуги

О заключении договора аренды нежилого помещения иностранным гражданином — арендатором

О заключении договора аренды нежилого помещения иностранным гражданином — арендатором

Вопрос

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином — арендатором, какие документы нужны

Ответ юриста

Российское законодательство не содержит запрета в заключении договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином, который не является индивидуальным предпринимателем.

Исходя из имеющейся информации в СПС КонсультантПлюс, иностранный гражданин, желающий заключить договор аренды нежилого помещения должен находиться на территории РФ в соответствии с установленным порядком (законно находится в РФ).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» законно находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, имеющее действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации;

ст. 2, Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»

Организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В соответствии с ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ предоставление жилого помещения или транспортного средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, влечет наложение административного штрафа: на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати пяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Как следует из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.

В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По нашему мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.

Следовательно, организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2014 N А52-3538/2013 суд отметил, что субъектом правонарушения, рассматриваемого в ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ, является любое лицо, оказавшее услуги иностранному лицу или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, а в данном случае является доказанным факт проживания иностранного гражданина, находящегося на территории Российской Федерации с нарушением режима пребывания, в бытовом вагончике, предоставленном заявителем. Суд отметил, что диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ незаконными действиями признаются не только предоставление иностранному лицу, нарушающему режим пребывания на территории Российской Федерации, жилого помещения, но и оказание иных услуг, в том числе предоставление нежилого помещения для проживания и отдыха.

Таким образом, для заключения договора аренды иностранный гражданин должен иметь документ, удостоверяющий его личность, а также документы, подтверждающие его законное нахождение в Российской Федерации (вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации). Других особенностей заключения договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином не установлено.

Подборка документов:

Статья: Налоговые последствия от сдачи помещений в аренду иностранцам: иностранец иностранцу рознь (Фролова М.) («Консультант», 2013, N 19)

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Договор найма (аренды) квартиры для ФМС. Что нужно знать?

В связи с последними нововведениями в ММЦ Сахарово ( необходимость предоставить договор, чтобы получить талон и подать на РВП) не лишним будет обсудить этот самый договор.

В связи с последними нововведениями в ММЦ Сахарово (необходимость предоставить договор, чтобы получить талон и подать на РВП) не лишним будет обсудить этот самый договор.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (часть помещения, доли).
• Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
• Договор купли-продажи или договор дарения, заключенные до 01 марта 2013 и зарегистрированные в Росреестре.

Здесь все понятно. Если у вас есть своя квартира, то принесите доказательство владения этой квартирой. Нас больше интересует вторая часть:

Правомерная сдача жилья внаём иностранным гражданам

21 янв. 2019 г., 12:25

Какими законами регламентируется?

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:

Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;

Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;

Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;

Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;

Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;

Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч. Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных. Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем. Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Как подготовить помещение для сдачи в наем?

Все документы, ценные вещи нужно вывезти в надежное место; разумеется, следует выполнить хотя бы косметический ремонт, генеральную уборку. Жилище должно быть обезличено, только самое необходимое для проживания, освобожденное от личных вещей владельца, наличие бытовой техники, без которой современное проживание не будет комфортным. Следует подготовить акт передачи квартиры квартиросъемщику. В нем должно быть зафиксировано, что именно передается в пользование гостям, а также отметить исправность работы коммуникаций. О том, как составить опись имущества, вы можете узнать из нашей статьи. Такая бумага, с подписями обеих сторон, должна послужить квартиросъемщику сигналом, что после выселения все указанное в акте должно иметься в наличии и быть исправным.

Подбор агента.

Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело. Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор. Отличным агентом может стать нотариус или адвокат. Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки. Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа иностранцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.

Какие документы должен предоставить иностранный гражданин?

У иностранца следует спросить о наличии: паспорта; миграционной карты. Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.

Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.

Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.

Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина?

Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда: заполнить бланк уведомления; приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта. Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.

Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует. Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант. Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС. Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие. Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость. Так как плата за пользование жилплощадью и есть доход, который подлежит обложению налогами, то все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие ежемесячное получение платы от мигрантов, нужно обязательно хранить.

С кем необходимо согласовать сдачу внаем?

Сдача квартиры внаем иностранцу согласовывается:

• с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья;
• с районной администрацией, на территории которой расположено жилье.

Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации договора найма. Этот закон не требует согласования больше ни с кем, даже с соседями по коммунальной квартире, если внаем сдается одна комната, ни с совладельцами сдаваемой недвижимости, если жилье приватизировано. Муниципальное жилье сдавать более проблематично. Потребуется письменное согласие всех членов семьи и ЖЭК, которую тоже нужно уведомить о возможности поселения иностранца специальным договором, самым лаконичным, но зато коммерсант будет уверен, что претензий к сдаче жилья у конторы нет.

Какие документы необходимо оформить?

Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой. Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации.

В нем обязательно должны содержаться:

• сроки, с указанием начала и окончания найма;
• порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
• конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
• сумма залога.

Непременно следует дополнить контракт пунктами о возможном посещении жильца его родными, к коим причислить жену, детей, в противном случае может оказаться в гостях десяток-другой соотечественников квартиранта.

Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды. При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки. Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет. Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП. У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина?

Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца. Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам?

Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход. Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым». Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли. Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет. А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами: штраф 100-500 тыс. руб.; принудительные работы на срок до 3-х лет; срок отбытия в заключении до 3-х лет.

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб. Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет. Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.

Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?

Арендодатель может получить заманчивое предложение – предоставить в найм квартиру иностранцу. Высока вероятность такой удачи в столице или другом крупном или курортном городе. Как правило, такие сделки приносят более ощутимый доход, а поэтому выгодны владельцу. Можно ли заключать договор найма с иностранным гражданином? Как это сделать? Какие особенности в оформлении подобной сделки? Подробно рассмотрим далее.

Какие законы регламентируют этот процесс?

Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:

• 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
• Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
• ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
• ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
• Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
• Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.

Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.

Как сдать жилое помещение мигрантам?

Подбором жилья в наем для иностранцев обычно занимаются агенты из числа риелторов, нотариусов и адвокатов. Если у владельца квартиры возникло желание найти заграничного квартиросъемщика, то необходимо найти юриста, который предоставляет подобные услуги иностранцам, и предложить ему себя в качестве арендодателя. Выбирать нужно только проверенных людей и фирмы с хорошей репутацией, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно заранее подготовиться и составить опись имущества для создания в дальнейшем акта приема-передачи жилья.

Какие документы должны быть предоставлены?

Документы должны удостоверять личность человека и подтверждать его законное нахождение на территории Российской Федерации, для этого будет достаточно паспорта и миграционной карты. Необходимо удостовериться в подлинности документа и принадлежности их данному гражданину. Забирать их даже на время нельзя, но можно сделать копии.

Нужно ли оформлять временную регистрацию?

Заграничный квартиросъемщик обязательно должен быть зарегистрирован. Он может сделать это самостоятельно, доверить нотариально такое поручение агенту, но обычно таким вопросом приходиться заниматься собственнику жилья. Он должен обратиться с уведомлением о прибытии иностранного гражданина на место временного проживания в ОФМС со своим паспортом.

С кем согласовывают возможность аренды иностранцам?

Для того чтобы сдавать жилье по договору найма заграничным гостям потребуется согласие 2 государственных органов:

1. Налоговой инспекцией.
2. Администрацией района.

Не нужно никаких дополнительных разрешений ни от соседей, даже если квартира коммунальная, или других собственников.

Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, тогда придется заручиться поддержкой всех проживающих членов семьи, а также ЖЭКа.

Какие документы необходимы?

Составляют стандартный договор найма. Можно подготовить его заранее по стандартному образцу. Главное, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация:

• Наименование документа, дата и место составления.
• Данные участников – ФИО и реквизиты удостоверяющих документов.
• Необходимо установить срок действия данного соглашения, который не может быть больше времени пребывания в стране.
• Все по оплате. Кто, за что, когда и в каком размере должен платить.
• Права и обязанности. Например, сколько гостей наниматель может пригласить к себе одновременно.
• Ответственность за нарушение условий договора сдачи и прочие ситуации, например, ущерб имуществу.
• Залог, который пойдет на возмещение ущерба, либо будет возвращен.
• Дата и подписи.

• Скачать бланк договора найма жилого помещения для иностранного гражданина
• Скачать образец договора найма жилого помещения для иностранного гражданина

Еще потребуется составление акта приема-передачи квартиры. По сути это подробная опись имущества, которая поможет решить спорные вопросы по поводу ущерба и пропажи вещей. Такой акт является дополнением к договору. В нем указывают:

1. Название и указание на основной договор.
2. Дата и место.
3. Данные участников.
4. Адрес и общие характеристики жилого помещения.
5. Подробное описание всего имущества.
6. Описание отделки квартиры.
7. Перечисление всех существенных недостатков.
8. Фиксация факта передачи экземпляра договора и ключей.
9. Дата и подпись.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилья
• Скачать образец акта приема-передачи жилья

Больше оформлять ничего не нужно. Впоследствии необходимо сохранять все платежные документы: квитанции, выписки со счета, расписки.

Особые требования к договору найма

Договор составляют в двух экземплярах на двух языках: русском и родном языке нанимателя. Иначе такой документ может быть признан недействительным.

Что нужно учесть и дополнительно проверить?

Для начала необходимо убедиться в кристальной репутации агента, можно найти других его клиентов и поинтересоваться у них, и у других знакомых. С заграничным жильем следует быть внимательным при проверке документов:

• Фото в документах принадлежит этому человеку.
• Нигде в документах нет исправлений, или помарок.
• Все личные данные идентичны и в паспорте и в миграционной карте.
• Если иностранец уже жил в России по-другому адресу, у него должно быть отрывное уведомление о постановке на учет в ОФМС без исправлений и помарок.
• На регистрацию в ОФМС все равно придется ставить снова.
• Необходимо знать даты въезда и выезда из страны.
• Не лишним будет узнать место работы этого человека, попросить номер телефона Российского филиала, в который он приехал.

Кто несет ответственность?

Конечно, если речь идет о законопослушных и состоятельных иностранцах, никаких проблем не возникнет. Для их комфорта всеми оформлениями занимаются специальные организации, которые действуют на основании закона и, в большинстве случаев, даже берут на себя уплату налогов.

Какие штрафы?

Любая теневая деятельность без уплаты налогов подвергается санкциям налогового органа.

За фиктивную регистрацию мигрантов собственник жилья может пострадать достаточно серьезно:

1. Штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей.
2. Принудительные работы на срок до 3 лет.
3. Арест до 3 лет.

Если гражданин поселил у себя нелегального мигранта, его могут наказать штрафом от 2 до 5 тысяч.
Подробнее про ответственность, которая предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду, можно узнать тут.

Заключение

Иностранец – это не всегда культурный и богатый господин, с которым одна радость без убытков. Вполне можно нарваться на мошенников и нелегалов с поддельными документами. Поэтому необходимо иметь дело только с проверенными людьми от проверенных агентов. А в заключении договора найма нет ничего особенного.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.