Договор аренды с доверительным управляющим

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается между собственником недвижимости (Учредитель управления) и управляющим (Доверительный управляющий). Цель договора: узаконить отношения между собственником и управляющим, а также прописать условия работы.

Мы управляем 150+ объектами стрит-ритейл в Москве и Московской области. Их площадь от 20 до 300 м2.

С одной стороны, это недорогие объекты, если смотреть относительно дорогой коммерческой недвижимости с множеством инвесторов: офисные здания, торговые и спортивные центры.

С другой стороны, объектов стрит-ритейл много, инвесторы часто передают не один, а сразу несколько объектов в управление, поэтому общая сумма достигает сотен миллионов рублей.

Работаем с 1996 года, но даже спустя 20 лет регулярно перерабатываем договор по управлению недвижимостью для сдачи в аренду, чтобы избежать разночтений и четко прописать обязанности и права каждой стороны.

В статье расскажем об основных пунктах договора доверительного управления, на которые нужно обратить внимание, а также дадим возможность скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Как составить договор доверительного управления недвижимостью

В договоре доверительного управления нужно четко определить:

  • порядок передачи недвижимости в доверительное управление;
  • порядок передачи имущества, привязанного к объекту;
  • порядок обмена информацией между сторонами;
  • ответственностью управляющего перед собственником;
  • порядок взаиморасчетов;
  • права и обязанности доверительного управляющего.

Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.

Обязательные пункты договора

В договоре всегда нужно прописывать:

  • стороны договора;
  • контактные данные сторон для обмена информацией;
  • дату заключения договора;
  • дату окончания действия договора;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок продления договора;
  • подписи и реквизиты.

Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.

Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее.

1.Порядок обмена информацией между УУ и ДУ

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д.

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Например, ДУ нашел арендатора, а УУ не смог найти время согласовать его. Какое решение будет принято в таком случае? Это подводит нас следующему пункту: какие вопросы управляющий может решать самостоятельно (права ДУ) и что он обязан делать (обязанности ДУ)?

Учредитель управления, особенно если это сам владелец недвижимости, часто хочет, чтобы его меньше дергали по мелким вопросам. Так вот, в договоре нужно прописать, какие вопросы ДУ может решать самостоятельно и как ему стоит отчитываться о принятых решениях, чтобы потом не пришлось идти в суд.

Как это бывает. Учредитель управления не давал разрешения на починку крыльца, а доверительный управляющий провел ремонт за 150 000 р., чтобы бизнес арендатора не потерял клиентов. В конце месяца стороны послали друг друга, обнялись и пошли в суд.

Согласуйте уровень принятия решений по ключевым вопросам. Определите, какие решения надо принимать исключительно в письменной форме, а какие требует лишь устного уведомления от доверительного управляющего.

2. Обязанности доверительного управляющего

Основная задача ДУ — забота о недвижимости и имуществе в интересах учредителя управляющего. Если проще, надо сохранить недвижимость, имущество и обеспечить стабильный доход в долгосрочной перспективе. Однако такой формулировки недостаточно для договора. Необходимо прописать обязанности как можно полнее.

В нашем договоре более 12 пунктов. Прописывать нужно все — от поиска арендатора и проведения переговоров, до частоты осмотров объекта со стороны ДУ и проведения мероприятий по взысканию задолженностей с арендатора.

3. Права доверительного управляющего

В права управляющего включают:

  • требовать от УУ документы;
  • контролировать работу контрагентов;
  • проводить переговоры с контрагентами;
  • заключать и расторгать с ними договора;
  • представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом.

Все эти права должны быть прописаны в договоре, чтобы защитить интересы УУ и ДУ.

4. Гарантии доверительного управляющего

Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание.

Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим.

К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече.

5. Сумма вознаграждения доверительного управляющего и взаиморасчеты

В договоре отразите стоимость услуг ДУ, сроки оплаты, а также обозначьте условия взаиморасчетов и финансирования ремонтных работ на объекте.

Взаиморасчеты и финансы в целом — одна из самых обсуждаемых тем за столами переговоров. Первым делом доверительному управляющему необходимо открыть отдельный счет для работы с учредителем управления. Далее стороны согласовывают и отражают в договоре:

  1. сроки поступления арендной платы;
  2. методы и порядок работы с арендаторами должниками;
  3. порядок заключения договоров на страхование недвижимости, имущества, а также гражданской ответственности;
  4. условия и порядок компенсации затрат ДУ на ремонт или вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

Старайтесь все спорные моменты обозначить в договоре и предвидеть проблемы, которые могут возникнуть.

Например, страхование гражданской ответственности. Об этом как-то не думают, ведь это редкий случай. Мы стараемся убедить УУ в необходимости этого действия, так как в случае причинения вреда третьим лицам штрафы могут достигать миллионов рублей.

6. Ответственность сторон

Сложная тема. С одной стороны, ДУ несет ответственность за имущество и недвижимость УУ. С другой стороны, существует множество ситуаций, на которые УУ никак не может повлиять. Прорыв магистрального трубопровода, уличные погромы, взрыв бытового газа — все это огромные риски для владельца недвижимости.

3 листа А4 — это стандартный размер образца договора по управлению недвижимым имуществом в интернете. Размер нашего договора, не считая приложений, более 8 листов.

Обязательные приложения к договору

1. Передаточный акт на недвижимость и имущество — в нем отражаете все данные по объекту недвижимости, а также опись всего имущества, которое есть на объекте в момент передачи доверительному управляющему.

Читать еще:  Меняю трехкомнатную квартиру на однокомнатную с доплатой

2. Копии экспликаций и поэтажных планов БТИ. Их требуют арендаторы, а также различные проверяющие службы. Будет лучше, если копии всех документов на недвижимость будут храниться у ДУ.

3. Доверенность на доверительное управление с указанием всех действий, которые может совершать доверительный управляющий.

4. Доверенность для учредителя управления. Учредитель управления может действовать по доверенности, которую ему выдал фактический владелец недвижимости. У доверительного управляющего должны быть если не контакты владельца недвижимости, то подтвержденные права учредителя управления. Так что к договору нужно приложить копию доверенности.

Составляя договор доверительного управления недвижимым имуществом, учитывайте, что его можно заключить на срок не более 5 лет (ГК РФ Статья 1016).

Что запомнить

Договор по управлению недвижимостью нужно составлять руками грамотного юриста. Большая часть тех шаблонов и образцов, которые можно найти в интернете не учитывают десятки нюансов.

Идеально разрабатывать договор для каждого клиента отдельно, но в реальности это сделать не получится. Потому что хорошие юристы всегда заняты, а переговоры по договору могут растянуться на месяцы.

Мы регулярно корректируем и улучшаем договор, хотя работаем исключительно с недвижимостью стрит-ритейл более 20 лет. Скачайте договор управления коммерческим недвижимым имуществом , который составлен нашим опытным юристом. А также изучите другие темы нашего блога, чтобы узнать больше.

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Договорные схемы арендных отношений

  • Черепнов М. | юрист нижегородского представительства ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры»

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

  • непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
  • субаренда (ст. 615 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Читать еще:  Кто может проживать в квартире без регистрации

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Право на сдачу имущества в аренду

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Читать еще:  Можно ли вернуть планшет в магазин

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Мне предложили отдать недвижимость в доверительное управление. Чем оно отличается от аренды?

Полностью вопрос звучит так: «Я являюсь собственником нескольких помещений, которые сдаю в аренду. Недавно ко мне обратилась компания с предложением дать им это имущество в доверительное управление. В чем разница и выгода между арендой и доверительным управлением?»

Сдача недвижимости в аренду — дело непростое. С ней сопряжены хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных арендаторов, контролем за использованием помещений, а также за бесперебойным поступлением арендной платы. Кроме того, собственнику приходится решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот груз проблем можно переложить на плечи компании, предлагающей услуги по доверительному управлению недвижимостью.

По данным столичных риэлторов, в Москве в доверительное управление попадает до 15-20% сдаваемых квартир, около 50% складских и логистических помещений и порядка 90% бизнес-центров.

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное — забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости. Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

— смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

— отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

— смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector