Договор аренды предприятия заключается

Аренда предприятия

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Входят также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору:

— за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства;

— передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

— права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

— права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

— уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ к арендатору не переходят права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, то есть арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Договор аренды предприятия, также как и договор аренды зданий и сооружений, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключается. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора.

Арендодатель до передачи предприятия в аренду обязан письменно уведомить об этом своих кредиторов.

Кредитор, не сообщивший в письменном виде арендодателю о согласии на перевод долга, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков.

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, который не был уведомлен арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Следует обратить внимание на то, что задолженность арендодателя перед бюджетными и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 2 ГК РФ к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, обязанность составления акта возлагается на арендодателя.

По договору аренды предприятия, если договор не содержит иных условий, арендатору предоставлены широкие права. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

· продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Это допускается при условии, что данные действия не влекут уменьшения стоимости предприятия и не нарушают других положений договора аренды предприятия;

· вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

· поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии;

· осуществление текущего и капитального ремонта;

· осуществление расходов, связанных с эксплуатацией предприятия, платежей по страхованию арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятие возвращается арендодателю, при этом подготовка предприятия к передаче, составление передаточного акта осуществляется арендатором и за его счет.

Как быть с работниками предприятия, передаваемого в аренду? По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме.

Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации:

«Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение

Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника».

Как следует из текста приведенной статьи перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.

Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно.

Более подробно с вопросами, касающимися аренды, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Аренда».

Договор аренды предприятия

Скачать бланк в формате docx:
dogovor-arendy-predpriyatiya.docx [13,46 Kb] (cкачиваний: 136)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor-arendy-predpriyatiya.pdf [50,55 Kb] (cкачиваний: 17)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

1.2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в приложениях № , являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:

• земельный участок;
• здания;
• сооружения;
• оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
• запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;
• права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить его права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.3. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4. Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду*.

1.5. Настоящий договор заключается на срок .

1.6. Размер арендной платы составляет: рублей.

1.7. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

• за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;
• передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в подпункте 1.2. настоящего договора в следующий срок: по передаточному акту.

2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора**.

2.3. Арендатор обязуется:

• своевременно вносить арендную плату;
• в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
• нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
• подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;
• возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

• продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);
• вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.

4.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договор аренды предприятия

Добавлено в закладки: 0

Договор аренды предприятия – это соглашение, в согласии с которым арендодатель берет на себя обязательства предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное пользование и владение, а арендатор принимает на себя обязательство оплачивать арендную плату, которая оговорена соглашением.

Правоотношения сторон регулирует параграф 5 гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Договор регламентируется статьями 656-664 Гражданского кодекса РФ и правилами, которые касаются аренды сооружения или здания.

Предмет договора аренды предприятия

Предметом договора аренды предприятия является предприятие, как имущественный комплекс в целом, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. По договору передают в аренду:

Основные средства, к примеру:

• здания;
• земельные участки;
• оборудование;
• сооружения;
• другие.

Оборотные средства, к примеру:

Имущественные права арендодателя (права пользования ), к примеру:

• водными объектами;
• землей;
• зданиями, сооружениями;
• природными ресурсами;
• оборудованием;
• другие.

Права на обозначения, которые индивидуализируют деятельность предприятия, и прочие исключительные права.

Помимо передачи указанных прав и средств арендодатель должен передать права требования и перевести долги, которые относятся к предприятию на арендатора.

Передача прав пользования и владения, которые находятся в собственности других лиц имуществом, проводится в порядке, который предусмотрен законом и другими правовыми актами (статья 656 Гражданского Кодекса РФ).

Передача арендованного предприятия проводится по передаточному акту.

Договор аренды предприятия необходимо заключать в письменной форме при помощи составления одного документа, который подписывается сторонами.

Договор считают заключенным от момента обязательной государственной регистрации. Невыполнение формы договора аренды предприятия влечет за собой его недействительность.

Договор аренды предприятия является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Сторонами являются арендатор и арендодатель.

Существенные условия — цена и предмет.

Предметом договора выступает предприятие в качестве имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Цена аренды по соглашению сторон устанавливается и в документе фиксируется. В нем нужно определить размер и периодичность внесения арендных платежей.

Срок аренды несущественное условие договора. Если он не определен, то считают, что договор заключается на неопределенный срок. В таком случае его можно быстро расторгнуть. Заявление об этом может подать любая из сторон с предупреждением за три месяца другой стороны.

Арендодатель обязан уведомить письменно всех кредиторов по обязательствам, которые включены в состав предприятия, о передаче в аренду предприятия до его передачи. Кредитор при согласии письменно об этом сообщает. Кредитор, который не сообщил письменно арендодателю о своем согласии о том, чтобы перевести долг, имеет право требовать в течении трех месяцев от дня уведомления о прекращения или досрочном исполнении обязательств и возмещении причиненных этим убытков.

Представленный образец договора аренды предприятия имеет приложения:

l Перечень земельных участков;

l Состав предприятия;

l Перечень оборудования;

l Перечень зданий/сооружений;

l Перечень других основных средств;

l Перечень транспортных средств;

l Перечень прав пользования;

l Перечень запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств;

l Свидетельство о государственной регистрации права;

l Перечень исключительных прав;

l График арендных платежей.

Представленный образец договора аренды предприятия имеет сопутствующие документы:

l Протокол разногласий;

l Дополнительное соглашение;

l Протокол согласования разногласий.

Образец договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия – договор между арендодателем и арендатором о предприятии. Договор аренды предприятия содержит размер арендной платы, стоимость и описание арендуемого имущества, распределение обязанностей договаривающихся сторон по восстановлению и ремонту арендуемого имущества, обязанности арендатора по возвращению и сохранению имущества и условия возможности его выкупить арендатором.

Энциклопедия решений. Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия является одним из видов договора аренды. К нему применяются не только нормы параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 ГК РФ, но и общие положения об аренде (ст.ст. 606 — 625 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами ГК РФ об этом виде договора (ст. 625 ГК РФ).

Предметом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Понятие предприятия как имущественного комплекса раскрывается в ст. 132 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, обязательством арендодателя по договору аренды предприятия является:

— предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств;

— передача в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав;

— уступка арендатору прав требования и перевод на него долгов, относящихся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Арендодателем и арендатором по договору аренды предприятия могут быть любые участники гражданских правоотношений — физические и юридические лица. Однако для ряда категорий лиц закон устанавливает ограничения на участие в таких отношениях. Так, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, по общему правилу могут распоряжаться этим имуществом только с согласия собственника имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это положение, общее для договоров аренды, распространяется и на договор аренды предприятия, так как из специальных норм ГК РФ об этом виде договора иное не следует. Судебная практика отмечает, что в договоре аренды предприятия должны содержаться все индивидуализирующие признаки имущественного комплекса, включая технические характеристики здания, сооружения, техники и оборудования, с указанием их местонахождения, а также в обязательном порядке земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008).

Для верной правовой квалификации договора (как договора аренды предприятия или иного договора аренды) условия договора должны позволять установить, является ли имущество, подлежащее передаче в аренду, имущественным комплексом предприятия либо имуществом (движимым или недвижимым), не относящимся к такому комплексу (постановление Восемнадцатого ААС от 26.11.2009 N 18АП-9990/2009).

Необходимо также учитывать, что к договору аренды предприятия применяются и правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Это, в частности, означает, что в договоре аренды предприятия должно содержаться условие о размере арендной платы. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Правило п. 3 ст. 424 ГК РФ (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги) в такой ситуации не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А78-4076/2009).

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.п. 1, 3 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2008 N А79-225/2008)*(1).

Внимание

В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) В соответствии с правовым подходом, выработанным судебной практикой в отношении подлежащего государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, такой договор, будучи незарегистрированным, не порождает всего комплекса правовых последствий, предусмотренных законом для этого вида договора, но тем, не менее, влечет определенные правовые последствия для его сторон. Поскольку стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, в отношениях между ними обязательства по договору считаются возникшими, несмотря на отсутствие его государственной регистрации; такие обязательства исполняются в соответствии с условиями договора, если это не нарушает прав третьих лиц (п.п. 2 — 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). С 01.06.2015 этот подход нашел отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.