Договор аренды квартиры с правом выкупа

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

  • Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
  • Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
  • Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
  • Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
  • Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

Заключаем без ошибок договор аренды жилого помещения с последующим выкупом — актуальный образец

Часто с арендой квартиры связаны негативные ассоциации: обманул арендодатель, нехорошие жильцы, повышение цены или же проблемы с помещением. Для того, чтобы урегулировать отношения между сторонами составляют договор аренды.

Существует еще договор аренды с последующим выкупом помещения. Что это такое? По сути — это услуга беспроцентной почастичной оплаты для покупки жилья. Составляется договор аренды, в котором вы ежемесячно платите определенную сумму до тех пор, пока не выплатите стоимость жилья. Далее собственник меняется, и тот, кто платил за аренду, становится владельцем.

В чем отличие документа с последующей куплей-продажей жилого помещения?

Отличие обычного арендного договора от аренды с последующим выкупом заключается в праве владения этой собственностью.

Обычная же аренда позволяет только снимать помещение для своих целей, и при этом арендодатель не меняется, ведь дополнительное соглашение о передаче владений после окончания срока действия договора заключается только для продажи.

На какой срок можно заключить соглашение?

Документы

Что касается покупателя, то ему нужно только удостоверение личности. Часто собственники требуют какие-либо справки о платежеспособности для того, чтобы убедиться, что вы выплатите всю стоимость помещения без задержек. Если аренду заключает доверенное лицо, то конечно, нужна еще и доверенность.

Арендодателю в таком случае потребуется весь пакет документов, так же как и при обычной продаже недвижимости:

  • удостоверение личности и доверенность, если одной из сторон договор не лично заключается;
  • нотариально заверенный устав, который подтверждает вашу регистрацию как юридическое лицо (если вы таковым являетесь);
  • документы на помещение, подтверждающие право владения;
  • согласие супруга если собственность общая.

Документы для дальнейшей регистрации аренды (их предоставляют в Росреестр):

  • заполненный бланк заявления;
  • экземпляр договора;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы, что подтверждают полномочия обеих сторон;
  • техпаспорт.

Что писать?

  • название документа нужно писать полностью;
  • часто путают Арендодателя и Арендатора, так вот Арендодатель – это владелец недвижимости, Арендатор – тот, кто в будущем станет им после выплаты аренды, соизмеримой со стоимостью недвижимости;
  • прописывать нужно полностью суть соглашения – аренда помещения с последующим правом выкупа, иначе это будет обычная аренда без оформления купли продажи;
  • в объекте сделки пишите всю информацию о помещении: характеристики, параметры;
  • в сумме договора график оплаты, информация о том, что плата за жилье входит в его стоимость, должна быть обязательно;
  • меру ответственности при нарушении договора также нужно писать.
Читать еще:  Информация по кадастровому номеру квартиры

Избегайте двояких фраз — это затруднит разбирательство в случае возникновения претензий.

На какие пункты обратить особое внимание?

С особым вниманием заполняйте личные данные и реквизиты. Распишите меру ответственности в случае грубых нарушений.

Нужно обращать пристальное внимание на пункт, где указаны данные о помещении. Если все заявленные характеристики будут детально прописаны в договоре, то продажа жилья в ненадлежащем состоянии станет невозможна.

Плюсы и минусы найма с правом дальнейшего приобретения

К основным преимуществам съема с последующим выкупом недвижимости можно отнести:

  • выплаты за квартиру без процентов (но только в том случае, если сам собственник не назначит их), так вы делаете покупку без переплат;
  • аренда возможна на длительный срок;
  • дополнительные деньги для продавца (он получает ежемесячно некую сумму за аренду + часть оплаты за квартиру);
  • можно рассчитываться так, как удобно;
  • вселиться, как правило, можно сразу после согласования и подписания договора;
  • нет посредников, из-за чего не нужно дополнительно тратить деньги;

Недостатки тоже присутствуют:

  • небольшое количество предложений среди недвижимого имущества;
  • потеря собственником имущества, ведь выгодно сдавать на постоянной основе, нежели продавать;
  • общая сумма за квартиру может меняться, поэтому если не прописать это в договоре, для покупателя будет весьма неприятная неожиданность;
  • почти невозможно обжаловать разрыв краткосрочного договора в одностороннем порядке;
  • при увеличении рыночной арендной стоимости собственник может повысить сумму самой аренды, чтобы избежать убытков;
  • это не типичные сделки, поэтому стандартного договора для них в законе не предусмотрено;
  • сменить собственника можно только по окончанию срока действия договора и выплаты стоимости имущества.

Риски покупателя и продавца

  1. типичная ситуация – после смерти владельца родственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и вы потеряете свои деньги;
  2. для гарантии при выдаче кредитов часто собственники предлагают в залог свое жилье, поэтому если по окончанию соглашения имущество будет под залогом – переоформить его будет сложно;
  3. в связи с повышением цен на недвижимость арендодатель может потребовать внести изменения в договор, так вы будете платить ежемесячно больше, чем прежде;
  4. в любой момент могут выселить из квартиры, что нельзя сказать об ипотечных выплатах.

Положения, которые следует обязательно прописать

Первое что нужно сделать – прописать объект отношений, так как это может быть что угодно из недвижимого имущества: земельный участок, дом, квартира, какое-либо нежилое помещение в виде склада.

Главное требование – сохранение всех свойств при эксплуатации помещения.

В договоре нужно обязательно прописать возможность снять жилплощадь с дальнейшим приобретением. Если в договоре данное обстоятельство не указано, то заключают допсоглашение.

Как написано в п.1 статьи 624 ГК, если вместе с помещением арендуется имущество, то все это должно перейти во владение и распоряжение покупателя после последней оплаты стоимости имущества.

Если арендатор не желает выкупать собственность, то заставить его сделать это по закону просто невозможно. Но, вернуть деньги он не сможет — по договору это арендная плата.

Полезное видео

Узнайте нюансы от практикующего юриста:

На первый взгляд, заключение такого соглашения весьма выгодно и той и другой стороне, но прежде чем заключить сделку, продумайте все пункты и опишите их так, чтобы не возникло недопониманий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом – это предусмотренный ГК, но не распространенный на практике вид сделок. В статье рассмотрены ключевые позиции, которые должна знать каждая сторона, вступая в такие правоотношения.

Понятие аренды

Договор аренды квартиры с правом выкупа (далее – ДАВ) по факту состоит из двух сделок, указанных в ГК. К нему применяются положения об:

Для соглашения предусмотрена отдельная норма в ГК – № 624, она описывает порядок составления арендного соглашения с правом последующего выкупа.

Первая часть договоренности строится на базовом договоре аренды (далее – ДА), а нормы купли-продажи применяются на этапе покупки.

По ст. 624 ГК ДАВ позволяет покупателю арендовать имущество арендодателя до выплаты полной стоимости жилья. Контракт составляется сразу с выкупным условием. Если желание купить/продать объект возникает позже, тогда нужно создавать дополнительный контракт.

Покупатель вправе вносить регулярные платежи в фиксированной сумме или выплатить стоимость жилья за несколько платежей, главное – чтобы взнос был не меньше согласованного размера.

Арендатор вправе отказаться выкупить имущество, тогда договоренность продолжает действовать как ДА, предварительно уплаченные средства будут засчитаны как плата за пользование помещением, а не как взнос за покупку (заключение было вынесено в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 дело № А58-8158/10).

Форма договора

ГК перечисляет следующие требования к форме:

  1. Поскольку правоотношения касаются передачи прав на имущество, смены владельца, должна соблюдаться предусмотренная ГК письменная форма, ст. 160–161 ГК.
  2. Для установления подлинности имущественных прав арендодателя на помещение потребуется нотариальное удостоверение, но этот шаг стороны проводят на свое усмотрение.
  3. ДА должен пройти государственную регистрацию в двух случаях. Ст. 609 ГК гласит, что если срок действия договоренности от 1 года или стороной выступает юридическое лицо, ДА недвижимости оформляется письменно и регистрируется в Росреестре.

Выкупное условие прописывается сразу, или может оговариваться после. Исходя из этого, выделяют несколько форм документа:

  • в виде одного соглашения – если сразу было решено выкупить жилье;
  • в виде ДА и дополнения к нему – первый акт дополняется пунктом о выкупе.

Дополнительный договор имеет ту же юридическую силу, что и первый, поэтому составляется письменно и подлежит госрегистрации и/или заверению у нотариуса.

Существенные условия

Поскольку договоренность имеет двойственную природу, при оформлении бумаг стоны должны учитывать обязательные требования для ДА и купли-продажи. Соглашение без одного из существенных условий считается незаключенным, и стороны не несут обязательств по нему. Сторона, оказавшаяся в проигрышном положении (перечислявшая деньги), не вправе рассчитывать на компенсацию ущерба, но может подать иск о неправомерном обогащении.

К существенным условиям относят:

  1. Ч. 3 ст. 607 ГК гласит, что предмет должен быть точно и детально описан в контракте. То есть, если арендуется жилое помещение, нужно прописать адрес недвижимости, данные правоустанавливающего документа, технические характеристики объекта. Указывается, в каком объеме передается в пользование объект, например, вся площадь или одна комната.
  2. Установить цену:
  • сроки и размер арендной платы – указать минимальный платеж за определенный промежуток времени, например, не мене 150 тыс. р. за квартал;
  • порядок включения арендных платежей в выкупную стоимость;
  • полная цена объекта (узнайте, как определяется стоимость квартиры);
  • если правоотношения заключаются на длительный срок, уместно предусмотреть пункт об индексации.
  1. Момент, когда право на недвижимость переходит покупателю. В ч.1 ст. 624 указывается, что переход имущественных прав происходит:
  • по истечении срока ДА;
  • до окончания действия сделки, если сумма была выплачена досрочно.

Автоматического перехода прав не будет, чтобы стать новым владельцем, нужно пройти государственную регистрацию.

Стороны вправе включать дополнительные пункты:

  1. Срок правоотношений. Неуказание данного раздела не становится основанием для признания договоренности незаключенной. Однако практика показывает, что на этой почве возникают конфликты в части выполнения обязательств. Арендатор может быть заинтересован как в более длительном соглашении – если не имеет больших доходов для быстрого приобретения объекта, так и наоборот. Такая же ситуация и в отношении арендодателя. Поэтому стоит согласовать интересы обеих сторон и определить оптимальный для них срок выполнения обязательств.
  2. Страхование недвижимости – по желанию участников этот пункт включается в контракт. Здесь нужно предусмотреть, кто будет оформлять страховку и проводить оплату.
Читать еще:  Договор аренды квартиры образец скачать между физическими

По желанию, стороны могут внести и другие условия, например, о ремонте, риске утраты жилья, форс-мажор и т. п.

Преимущества и недостатки договора

К плюсам контракта можно отнести:

  • возможность проживать в помещении до оплаты полной стоимости;
  • отсутствует необходимость выплачивать кредит под проценты банку, только проговоренные с собственником траты;
  • покупатель может лучше присмотреться к квартире и обжить ее;
  • в случае отказа выкупить объект арендодатель ничего не теряет, так как уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в качестве арендного платежа.
  • отсутствие достаточной нормативной регламентации к форме и условиям;
  • риск потерять деньги в связи с ростом/падением цен на недвижимость;
  • мало судебной практики, тяжело предугадать результат конфликта.

Минусы лучше рассмотреть в отношении каждой стороны.

Риски арендатора

При заключении контракта покупатель должен осознавать следующее:

  • если собственник откажется продавать жилье, то выплаченные средства не возвращаются, они считаются арендной платой;
  • оформить право собственности можно будет лишь после внесения полной стоимости;
  • арендатора могут принудительно выселить, если он не будет выполнять обязательства.

Риски арендодателя

К рискам продавца относят:

  • если покупатель откажется от покупки, то за время действия ДА собственник может упустить другого покупателя;
  • нужно долго ждать, чтобы получить сумму продажи;
  • отказаться от продажи можно, только если покупатель нарушит условия договоренности.

Алгоритм действий

Чтобы юридически и фактически оформить ДАВ, нужно:

  1. Составить соглашение и зарегистрировать в Росреестре.
  2. Платить арендные платежи до момента погашения стоимости или завершения времени действия сделки.
  3. Оформить переход права собственности на покупку у государственного регистратора.

А теперь подробнее о каждом пункте.

Как составить договор

Образец ДАВ не утвержден законодательно, но его легко найти на просторах интернета. Обычно содержание контракта состоит из таких пунктов:

  1. Предмет. Здесь указываются:
  • срок соглашения;
  • реквизиты объекта;
  • факт законного владения недвижимостью арендодателем и возможность его отчуждения арендатору;
  • порядок передачи собственности.
  1. Обязательства участников:
  • порядок передачи помещения в пользование;
  • пункт о сроках и суммах платежей;
  • обязательство собственника продать объект покупателю в определенный срок за конкретную плату (определить выкупную стоимость).
  1. Последствия невыполнения обязательств, ответственность участников.

Стороны вправе дополнять содержание другими пунктами на свое усмотрение.

Какие документы могут потребоваться

Чтобы вступить в правоотношения, участники должны собрать следующий пакет документов:

  • паспорта;
  • для юридических лиц – регистрационное свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • для ИП – регистрационное свидетельство из ЕГРИП;
  • справка, удостоверяющая права собственности арендодателя из ЕГРН;
  • документ, закрепляющий право собственности (например, дарственная);
  • технические бумаги на объект, справки из БТИ;
  • для юридических лиц – учредительные акты;
  • если квартира в общей супружеской собственности – согласие второго супруга;
  • если потребуется представитель, оформляется доверенность.

Регистрация договора. Размер госпошлины

Аренда с выкупом подлежит регистрации в Росреестре, если срок ее действия от 1 года. Такие требования предусмотрены в ч. 2 ст. 651 ГК и подтверждены в Письме ВАС № 53 от 01.06.2000 года. Факт перехода прав собственности регистрируется в Регистрационной палате.

К ДАВ применяются нормы о форме к купле-продаже, ч. 3 ст. 609 ГК. Купля-продажа недвижимости оформляется письменно и подлежит государственной регистрации. При подаче документов на регистрацию нового собственника в 2018 году нужно уплатить госпошлину в размере 2000 руб., п. 22 ст. 333.33 НК.

Регистрацию можно провести и через нотариуса, тогда нотариус проверит законность всех бумаг и самостоятельно направит документы в Росреестр. Нотариус за оказание таких услуг вправе взымать госпошлину по п. 4.1 ст. 333.24 НК. Сумма выплаты зависит от цены договоренности:

  • до 1 млн. рублей – 0.5% от цены, но не меньше 1500 руб.;
  • до 10 млн. рублей – 5000 руб. + 0.3% от цены сделки выше 1 млн. рублей;
  • больше 10 млн. 1 рубля – 32 тыс. руб. + 0.15% цены выше 10 млн., но не больше 150 тыс. руб.

Госпошлина оплачивается через банковские учреждения, терминалы, банкоматы и портал Госуслуг.

Способы оплаты

Как уже было сказано, покупка может происходить в течение длительного времени путем внесения арендой платы, засчитываемой в выкупную стоимость.

Если у арендатора накопилась достаточная сумма для полного погашения стоимости, он вправе выплатить ее одним платежом. Тогда переход жилья в его владение произойдет быстрее.

Переход права собственности

Переход права собственности фиксируется путем регистрации недвижимости на нового собственника. Регистрационное свидетельство выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления. Через нотариуса процедура происходит быстрее, и получить документ можно уже через сутки.

С момента получения свидетельства покупатель становится собственником.

Судебная практика

Судебная практика дел данного рода не так однозначна, как по другим сделкам. Это и создает множество проблем для реализации ДАВ.

По делу № 2-О396/2014 Россошанского районного суда от 22.10.2014 было принято решение признать ДАВ не заключенным и взыскать неправомерную выгоду с продавца. Причины следующие: стороны договорились, что в счет выкупа будет внесена первая сумма в размере 80 тыс. руб., после чего будут выплаты в 5 тыс. руб., при этом не была указана общая выкупная стоимость имущества. Цена является существенным пунктом, поэтому договоренность признана не заключенной.

Поскольку нормы одинаково применяются к делам о выкупе жилого и нежилого помещения, то следует обратить внимание на правила, выведенные из рассмотрения дел арбитражными судами, например:

  1. Признать ДАВ недействительным нельзя лишь на основании отсутствия предупреждения арендодателя о правах третьих лиц на имущества (дело № А13-12058/2015).
  2. Платежи за пользование имуществом передаются арендодателю до момента фактической передачи квартиры новому собственнику (дело № А13-11115/2015).
  3. Если продавец изъял имущество (выселил) арендатора, он не вправе требовать с последнего арендную плату (дело № А13- А13-4357/2014).

Практика показывает, что благополучно завершаются те договоренности, в которых участники уверены в порядочности друг друга и грамотно составили контракт.

Пошаговая инструкция аренды квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, риски, плюсы и минусы

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Читать еще:  Как найти клиентов начинающему риэлтору

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Читайте также о том, как выкупить долю в квартире – в нашей следующей статье.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector