Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом несет риски как с финансовой, так и с юридической точки зрения, так как отсутствуют проработанные механизмы реализации такой сделки.

Порядок расчетов за полную стоимость квартиры осуществляется по нескольким схемам:

  1. Общая стоимость равномерно распределяется в течение определенного периода и выплачивается вместе с арендной платой.
  2. Арендатор каждый месяц вносит лишь плату за аренду, а полную стоимость — к концу срока соглашения. Общая сумма арендных платежей засчитывается из общей стоимости квартиры.

Права и обязанности сторон

Сторонам нужно решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора либо в конце срока и по факту полных расчетов.

В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, однако денежных средств еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока соглашения продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае возврату подлежит часть денег, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер.

Если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные деньги остаются у продавца в качестве платы за аренду.

Чем могут быть обусловлены случаи расторжения такой сделки?

  • договор заключается на длительный срок. В течение этого периода цены на недвижимость могут значительно меняться. Продавец может решить, что цена продажи является небольшой;
  • Падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть соглашение.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, арендодатель должен передать квартиру в эксплуатацию не позднее 5 дней с момента заключения сделки.

Арендатор должен использовать квартиру только по прямому назначению, то есть жить в ней. Отсутствует право субаренды.

Арендатор может провести ремонтные работы, а если понадобится осуществить перепланировку квартиры, то необходимо письменное соглашение арендодателя.

Расходы по техническому обслуживанию и оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора.

С образцом бланка договора с последующим правом перехода можно ознакомиться в конце статьи.

Расторжение договора

Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:

  • оговоренная оплата не осуществляется в течение 2 месяцев либо больше;
  • арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
  • квартира используется не по назначению.
  • арендодатель препятствует пользованию квартирой.

Договор нужно заполнить в трех экземплярах. Специалисты рекомендуют зарегистрировать соглашение в Росреестре, так как это позволит максимально обезопасить права сторон.

Когда наступает полное право собственности арендатора?

  1. По завершении срока сделки.
  2. При досрочных расчетах это может наступить раньше, чем зафиксированный срок.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом – это предусмотренный ГК, но не распространенный на практике вид сделок. В статье рассмотрены ключевые позиции, которые должна знать каждая сторона, вступая в такие правоотношения.

Понятие аренды

Договор аренды квартиры с правом выкупа (далее – ДАВ) по факту состоит из двух сделок, указанных в ГК. К нему применяются положения об:

Для соглашения предусмотрена отдельная норма в ГК – № 624, она описывает порядок составления арендного соглашения с правом последующего выкупа.

Первая часть договоренности строится на базовом договоре аренды (далее – ДА), а нормы купли-продажи применяются на этапе покупки.

По ст. 624 ГК ДАВ позволяет покупателю арендовать имущество арендодателя до выплаты полной стоимости жилья. Контракт составляется сразу с выкупным условием. Если желание купить/продать объект возникает позже, тогда нужно создавать дополнительный контракт.

Покупатель вправе вносить регулярные платежи в фиксированной сумме или выплатить стоимость жилья за несколько платежей, главное – чтобы взнос был не меньше согласованного размера.

Арендатор вправе отказаться выкупить имущество, тогда договоренность продолжает действовать как ДА, предварительно уплаченные средства будут засчитаны как плата за пользование помещением, а не как взнос за покупку (заключение было вынесено в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 дело № А58-8158/10).

Форма договора

ГК перечисляет следующие требования к форме:

  1. Поскольку правоотношения касаются передачи прав на имущество, смены владельца, должна соблюдаться предусмотренная ГК письменная форма, ст. 160–161 ГК.
  2. Для установления подлинности имущественных прав арендодателя на помещение потребуется нотариальное удостоверение, но этот шаг стороны проводят на свое усмотрение.
  3. ДА должен пройти государственную регистрацию в двух случаях. Ст. 609 ГК гласит, что если срок действия договоренности от 1 года или стороной выступает юридическое лицо, ДА недвижимости оформляется письменно и регистрируется в Росреестре.

Выкупное условие прописывается сразу, или может оговариваться после. Исходя из этого, выделяют несколько форм документа:

  • в виде одного соглашения – если сразу было решено выкупить жилье;
  • в виде ДА и дополнения к нему – первый акт дополняется пунктом о выкупе.

Дополнительный договор имеет ту же юридическую силу, что и первый, поэтому составляется письменно и подлежит госрегистрации и/или заверению у нотариуса.

Существенные условия

Поскольку договоренность имеет двойственную природу, при оформлении бумаг стоны должны учитывать обязательные требования для ДА и купли-продажи. Соглашение без одного из существенных условий считается незаключенным, и стороны не несут обязательств по нему. Сторона, оказавшаяся в проигрышном положении (перечислявшая деньги), не вправе рассчитывать на компенсацию ущерба, но может подать иск о неправомерном обогащении.

К существенным условиям относят:

  1. Ч. 3 ст. 607 ГК гласит, что предмет должен быть точно и детально описан в контракте. То есть, если арендуется жилое помещение, нужно прописать адрес недвижимости, данные правоустанавливающего документа, технические характеристики объекта. Указывается, в каком объеме передается в пользование объект, например, вся площадь или одна комната.
  2. Установить цену:
  • сроки и размер арендной платы – указать минимальный платеж за определенный промежуток времени, например, не мене 150 тыс. р. за квартал;
  • порядок включения арендных платежей в выкупную стоимость;
  • полная цена объекта (узнайте, как определяется стоимость квартиры);
  • если правоотношения заключаются на длительный срок, уместно предусмотреть пункт об индексации.
  1. Момент, когда право на недвижимость переходит покупателю. В ч.1 ст. 624 указывается, что переход имущественных прав происходит:
  • по истечении срока ДА;
  • до окончания действия сделки, если сумма была выплачена досрочно.

Автоматического перехода прав не будет, чтобы стать новым владельцем, нужно пройти государственную регистрацию.

Стороны вправе включать дополнительные пункты:

  1. Срок правоотношений. Неуказание данного раздела не становится основанием для признания договоренности незаключенной. Однако практика показывает, что на этой почве возникают конфликты в части выполнения обязательств. Арендатор может быть заинтересован как в более длительном соглашении – если не имеет больших доходов для быстрого приобретения объекта, так и наоборот. Такая же ситуация и в отношении арендодателя. Поэтому стоит согласовать интересы обеих сторон и определить оптимальный для них срок выполнения обязательств.
  2. Страхование недвижимости – по желанию участников этот пункт включается в контракт. Здесь нужно предусмотреть, кто будет оформлять страховку и проводить оплату.

По желанию, стороны могут внести и другие условия, например, о ремонте, риске утраты жилья, форс-мажор и т. п.

Преимущества и недостатки договора

К плюсам контракта можно отнести:

  • возможность проживать в помещении до оплаты полной стоимости;
  • отсутствует необходимость выплачивать кредит под проценты банку, только проговоренные с собственником траты;
  • покупатель может лучше присмотреться к квартире и обжить ее;
  • в случае отказа выкупить объект арендодатель ничего не теряет, так как уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в качестве арендного платежа.
  • отсутствие достаточной нормативной регламентации к форме и условиям;
  • риск потерять деньги в связи с ростом/падением цен на недвижимость;
  • мало судебной практики, тяжело предугадать результат конфликта.
Читать еще:  Как правильно сдавать квартиру посуточно

Минусы лучше рассмотреть в отношении каждой стороны.

Риски арендатора

При заключении контракта покупатель должен осознавать следующее:

  • если собственник откажется продавать жилье, то выплаченные средства не возвращаются, они считаются арендной платой;
  • оформить право собственности можно будет лишь после внесения полной стоимости;
  • арендатора могут принудительно выселить, если он не будет выполнять обязательства.

Риски арендодателя

К рискам продавца относят:

  • если покупатель откажется от покупки, то за время действия ДА собственник может упустить другого покупателя;
  • нужно долго ждать, чтобы получить сумму продажи;
  • отказаться от продажи можно, только если покупатель нарушит условия договоренности.

Алгоритм действий

Чтобы юридически и фактически оформить ДАВ, нужно:

  1. Составить соглашение и зарегистрировать в Росреестре.
  2. Платить арендные платежи до момента погашения стоимости или завершения времени действия сделки.
  3. Оформить переход права собственности на покупку у государственного регистратора.

А теперь подробнее о каждом пункте.

Как составить договор

Образец ДАВ не утвержден законодательно, но его легко найти на просторах интернета. Обычно содержание контракта состоит из таких пунктов:

  1. Предмет. Здесь указываются:
  • срок соглашения;
  • реквизиты объекта;
  • факт законного владения недвижимостью арендодателем и возможность его отчуждения арендатору;
  • порядок передачи собственности.
  1. Обязательства участников:
  • порядок передачи помещения в пользование;
  • пункт о сроках и суммах платежей;
  • обязательство собственника продать объект покупателю в определенный срок за конкретную плату (определить выкупную стоимость).
  1. Последствия невыполнения обязательств, ответственность участников.

Стороны вправе дополнять содержание другими пунктами на свое усмотрение.

Какие документы могут потребоваться

Чтобы вступить в правоотношения, участники должны собрать следующий пакет документов:

  • паспорта;
  • для юридических лиц – регистрационное свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • для ИП – регистрационное свидетельство из ЕГРИП;
  • справка, удостоверяющая права собственности арендодателя из ЕГРН;
  • документ, закрепляющий право собственности (например, дарственная);
  • технические бумаги на объект, справки из БТИ;
  • для юридических лиц – учредительные акты;
  • если квартира в общей супружеской собственности – согласие второго супруга;
  • если потребуется представитель, оформляется доверенность.

Регистрация договора. Размер госпошлины

Аренда с выкупом подлежит регистрации в Росреестре, если срок ее действия от 1 года. Такие требования предусмотрены в ч. 2 ст. 651 ГК и подтверждены в Письме ВАС № 53 от 01.06.2000 года. Факт перехода прав собственности регистрируется в Регистрационной палате.

К ДАВ применяются нормы о форме к купле-продаже, ч. 3 ст. 609 ГК. Купля-продажа недвижимости оформляется письменно и подлежит государственной регистрации. При подаче документов на регистрацию нового собственника в 2018 году нужно уплатить госпошлину в размере 2000 руб., п. 22 ст. 333.33 НК.

Регистрацию можно провести и через нотариуса, тогда нотариус проверит законность всех бумаг и самостоятельно направит документы в Росреестр. Нотариус за оказание таких услуг вправе взымать госпошлину по п. 4.1 ст. 333.24 НК. Сумма выплаты зависит от цены договоренности:

  • до 1 млн. рублей – 0.5% от цены, но не меньше 1500 руб.;
  • до 10 млн. рублей – 5000 руб. + 0.3% от цены сделки выше 1 млн. рублей;
  • больше 10 млн. 1 рубля – 32 тыс. руб. + 0.15% цены выше 10 млн., но не больше 150 тыс. руб.

Госпошлина оплачивается через банковские учреждения, терминалы, банкоматы и портал Госуслуг.

Способы оплаты

Как уже было сказано, покупка может происходить в течение длительного времени путем внесения арендой платы, засчитываемой в выкупную стоимость.

Если у арендатора накопилась достаточная сумма для полного погашения стоимости, он вправе выплатить ее одним платежом. Тогда переход жилья в его владение произойдет быстрее.

Переход права собственности

Переход права собственности фиксируется путем регистрации недвижимости на нового собственника. Регистрационное свидетельство выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления. Через нотариуса процедура происходит быстрее, и получить документ можно уже через сутки.

С момента получения свидетельства покупатель становится собственником.

Судебная практика

Судебная практика дел данного рода не так однозначна, как по другим сделкам. Это и создает множество проблем для реализации ДАВ.

По делу № 2-О396/2014 Россошанского районного суда от 22.10.2014 было принято решение признать ДАВ не заключенным и взыскать неправомерную выгоду с продавца. Причины следующие: стороны договорились, что в счет выкупа будет внесена первая сумма в размере 80 тыс. руб., после чего будут выплаты в 5 тыс. руб., при этом не была указана общая выкупная стоимость имущества. Цена является существенным пунктом, поэтому договоренность признана не заключенной.

Поскольку нормы одинаково применяются к делам о выкупе жилого и нежилого помещения, то следует обратить внимание на правила, выведенные из рассмотрения дел арбитражными судами, например:

  1. Признать ДАВ недействительным нельзя лишь на основании отсутствия предупреждения арендодателя о правах третьих лиц на имущества (дело № А13-12058/2015).
  2. Платежи за пользование имуществом передаются арендодателю до момента фактической передачи квартиры новому собственнику (дело № А13-11115/2015).
  3. Если продавец изъял имущество (выселил) арендатора, он не вправе требовать с последнего арендную плату (дело № А13- А13-4357/2014).

Практика показывает, что благополучно завершаются те договоренности, в которых участники уверены в порядочности друг друга и грамотно составили контракт.

Важные особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Иногда при заключении договора аренды квартиры стороны дополнительно прописывают в нем условие о праве последующего выкупа. С точки зрения юриспруденции подобное соглашение имеет некоторые сложности и ряд особенностей, о которых непременно следует знать.

В настоящей статье подробно рассказано о всех нюансах заключаемого соглашения, информация будет полезна, как арендатору, так и арендодателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:

  1. Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
  2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости»— данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.

В чем особенность соглашения между физическими лицами?

Упоминание о заключении такого рода соглашения содержится в ст.624 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 в договор найма квартиры может быть включено условие, согласно которому съемное жилье после истечения срока аренды перейдет в собственность арендатора.

Также это может произойти и до официального прекращения арендных отношений. В случае, если квартиросъемщик перечислит арендодателю выкупную цену жилья в полном размере.

Основная особенность такого соглашения заключается в том, что помимо аренды, в нем также прописывается возможность дальнейшего выкупа объекта недвижимости.

Читать еще:  Договор аренды общежития

Таким образом, это смешанное соглашение, в котором сочетаются элементы:

  • договора найма жилья;
  • предварительного соглашения о купле и продаже недвижимости.

Плюсы, минусы и риски сторон

У собственника квартиры, заключившего договор аренды с правом последующего выкупа, возникают следующие плюсы:

  • есть некоторая гарантия того, что на объект недвижимости нашелся покупатель;
  • при правильно прописанных условиях появляется возможность реализовать свое имущество по цене, превышающей рыночную.

В то же время, основные минусы такой сделки для хозяина квартиры выражаются в том, что арендатор в любой момент может передумать покупать недвижимость (по договору это всего лишь его право). Кроме того, если арендодатель не включит в текст соглашения условие о проведении переоценки недвижимости (по истечении срока аренды) с целью приведения ее к среднерыночной стоимости, то он может потерять часть денег, продав квартиру по более низкой цене.

Определенные преимущества возникают и у квартиросъемщиков. Сюда относится:

  • отсутствие необходимости в уплате первоначального взноса (как при ипотеке);
  • ежемесячно перечисляя арендную плату, арендатор делает вклад в свое будущее жилье;
  • он вправе отказаться от выкупа (чего не сделаешь при оформленной ипотеке).

Для постояльцев основной минус, который несет в себе договор аренды с последующим выкупом, заключается в том, что со временем аналогичное жилье на рынке может в разы подешеветь. Это означает, что придется переплачивать. Более того, нередко такая схема рассрочки оказывается дороже обычной ипотеки.

Также нельзя оставить без внимания и те риски, которые сопровождают подобного рода правоотношения. К основным из них относится:

  • Условия договора (главным образом, касающиеся стоимости отчуждаемого жилья) в значительной степени подвержены влиянию времени. Изменения, происходящие на рынке недвижимости, могут негативно сказаться как для арендодателя, так и для арендатора.
  • При неверной формулировке текста договора, квартирант и вовсе в конце срока аренды может потерять право выкупа недвижимости.
  • А течение всего срока действия договора, покупатель недвижимости будет числиться в ней лишь как квартирант, а не собственник. При этом, когда речь идет о большом промежутке времени, то тут появляется риск гибели имущества, порчи, возникновения иных обстоятельств, которые в будущем могут стать препятствием для перехода права собственности к арендатору.

Необходимые документы

Пакет документов, необходимый для оформления договора аренды с последующим выкупом, в целом не будет отличаться от списка бумаг, которые требуются при купле-продаже недвижимости.

Сюда входит:

  • сам текст договора;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технический паспорт;
  • согласие супруги на отчуждение общего имущества (при необходимости);
  • согласие других владельцев квартиры (если речь идет о долевой собственности).

Именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН такой договор будет считаться заключенным.

Как правильно составить документ?

Единого образца такого документа нет, так как его содержание может отличаться в каждом отдельном случае. Составить его можно самостоятельно, изучив примеры, находящиеся в открытом доступе, или же поручить эту задачу юристу.

Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.

Структура

Структура такого договора стандартная и она представлена следующими пунктами:

  • персональные данные участников сделки;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности собственника и квартиранта;
  • порядок расчетов по арендной плате;
  • условия последующего выкупа;
  • срок действия;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные ситуации;
  • особенности расторжения сделки или внесения изменений;
  • заключительная часть.

Подписанты

Это стандартный раздел любого договора, в котором подробно расписываются сведения о всех участниках сделки. Если сторонами договора являются физические лица, тут должно быть указано:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты удостоверения личности;
  • наименования сторон в тексте договора (арендатор и арендодатель).

Сроки действия и особенности

Срок договора аренды, заключаемого между физическими лицами, не должен превышать 5 лет. При этом стороны могут прописывать период действия соглашения либо же не указывать точный промежуток времени. В последнем случае будет считаться, что он заключен на 5 лет. Такое правило обозначено в п.1 ст.683 ГК РФ.

Кроме того, в данном разделе следует прописать, в какой момент имущество перейдет в собственность арендатора. Это может случиться после истечения срока действия договора или же до наступления этой даты (в случае досрочной уплаты всей выкупной стоимости квартиры).

Расчеты

При аренде с последующим выкупом возможно использование одной из следующих схем:

  1. Квартирант платит ежемесячно обговоренную арендную плату, а по окончании срока действия соглашения перечисляет выкупную цену недвижимости. Иными словами, общая стоимость жилья разбивается на два вида выплат: ежемесячный арендный платеж и выкупная стоимость (уплачивается в конце аренды).
  2. Итоговая цена за квартиру разбивается на равные части, которые квартиросъемщик должен ежемесячно уплачивать в течение всего периода действия договора аренды.

При использовании второго варианта очень важно прописать в договоре условие, по которому собственник не будет иметь права требовать с арендатора уплаты выкупной цены (сверх внесенных ежемесячных платежей) или же подавать иск о признании такого соглашения недействительным, ссылаясь на то, что имущество было передано в безвозмездное пользование.

В целом же в разделе «Расчеты» должен быть указан точный размер выкупной цены с учетом НДС.

Права и обязанности арендодателя жилья и квартиранта

В тексте договора аренды с последующим выкупом за квартирантом следует закрепить следующие права и обязанности:

  • своевременное внесение арендной платы и коммунальных платежей;
  • поддержание полученного имущества в надлежащем состоянии;
  • право выкупа квартиры после окончания срока действия аренды или до наступления этого момента;
  • возврат полученного имущества в первоначальном виде (в случае, если квартирант не воспользуется своим правом на выкуп).

К числу прав и обязанностей арендодателя относится:

  • своевременная передача объекта недвижимости;
  • предоставление гарантии того, что на отчуждаемое имущество не наложено обременение (арест, залог и т.д.);
  • наложение запрета/разрешения на сдачу квартиры в субаренду;
  • право на периодическое посещение съемного жилья.

Ответственность

В данном разделе соглашения может быть отражена следующая информация:

  • обязанность возместить убытки второй стороне сделки в случае неисполнения своих обязательств собственником квартиры или арендатором;
  • размер неустойки за просрочку арендного платежа;
  • штраф за несвоевременную передачу имущества квартиранту.

Необязательные, но полезные пункты

Помимо указанного выше, в текст договора аренды с последующим выкупом рекомендуется включить следующие пункты:

  1. условие, предусматривающее проведение переоценки квартиры при окончательных расчетах с покупателем;
  2. возможность прописки в съемном жилье членов семьи главного квартиросъемщика;
  3. условия страхования объекта аренды (если такое событие имело место) и др.
  • Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
  • Скачать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Таким образом, договор аренды квартиры с последующим выкупом достаточно сложен по своей правовой природе. При его составлении особенно четко и подробно следует прописать порядок расчётов между сторонами сделки и определения выкупной цены. В дальнейшем это позволит предотвратить неоднозначные трактовки содержания соглашения и избежать споров, которые могут возникнуть на этой почве.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector