Как расторгнуть договор купли-продажи дома после регистрации

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома?

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра. Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Читать еще:  Конный пожарный ход в XIX — XX веках

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Основания для расторжения договора купли-продажи дома

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя.

Про типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2018 смотрите тут.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Читать еще:  В какой период времени можно вернуть товар

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Последние изменения: Май 2019

Все сделки по продаже дома или квартиры в соответствии с действующим законодательством должны быть оформлены документально, путем подписания договора купли-продажи. Когда же все формальности соблюдены, и право перехода собственности зарегистрировано уполномоченными на это государственными органами, возникает вопрос: «Реально ли отказаться от сделки на данном этапе и отменить продажу?» Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации действительно возможно, если соблюсти ряд условий.

Прекращение действия ДКП: главные моменты

Под прекращением понимается, совокупность действий, аннулирующих заключенный ранее договор купли-продажи. Его обязательно требуется оформить документально в письменном виде.

Согласно законодательству установлен период в размере трех лет, в течение которых стороны договора купли-продажи вправе рассчитывать на расторжение подписанного договора (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Аванс, если такой был прописан по договору и уплачен стороной на деле, не подлежит возвращению продавцу, как уже исполненное обязательство, если иное не предусмотрено условиями ДКП.

Заявление от физ. лица о прекращении регистрации. Образец (16,9 KiB, 120 hits)

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

  1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
  2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 116 hits)

Читать еще:  Запрет на провокации полиции против предпринимателей

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 120 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

    проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам); неожиданно возникшие обременения: задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам; появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав. не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:
1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

    сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин; подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи; сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.
    внесения изменения в законодательную базу; существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3 Сделка заключалась с явным нарушением действующего законодательства.

4 Договором ущемляются права несовершеннолетних.

5 Сделка совершена вопреки общепринятым и государственным нормам и неприемлема государством и обществом.

6 При составлении документов допущена грубая ошибка, которая выявлена уже после подписания договора.
Чтобы сделка попала под данную категорию, нужно одновременное соответствие четырем условиям:

    Появиться неожиданно; Представлять собой непреодолимое обстоятельство; Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников; Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Заключение

Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

    учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения; прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector