Договор о расторжении аренды жилого помещения образец

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Аренда жилых помещений довольно распространена в России. Квартиры снимают молодые семьи, командированные и те, кто нуждается во временном жилье. Но, нередко возникает необходимость прекращения договорных отношений до окончания срока действия договора. Как правильно провести расторжение договора аренды квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры

Инициатором прекращения договорных отношений может выступать как сам собственник жилого помещения, так и арендатор. Причин может быть несколько.

Порядок заключения и расторжения данного договора регулируется главой 34 ГК РФ.

По инициативе арендатора

Арендатор – это та сторона отношений, которая снимает квартиру. Им может выступать как физическое лицо, так и предприятие. В ст. 620 ГК РФ приведены основания, по которым арендатор может потребовать от собственника досрочного расторжения договора. Это:

• собственник квартиры вовремя не предоставил её для пользования;
• он намеренно создаёт препятствия для заселения жильцов;
• квартира оказалась непригодна для проживания по причинам, которые были не видны арендатору во время подписания договора;
• собственник квартиры не производит капитальный ремонт, что входит в его обязанности.

При наличии этих причин можно подавать в суд. Но, жильцы могут просто съехать, мотивируя своё решение личными проблемами. Например, они купили собственное жильё, и больше не нуждаются в съёмной квартире.

Нет необходимости досконально объяснять мотивы отказа от квартиры. Но нужно уведомить владельца квартиры. Это нужно сделать за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношения. Рекомендуется сделать это письменно.

В одностороннем порядке

Так может поступить как владелец квартиры, так и арендатор. Причины одностороннего расторжения по инициативе жильцов приведены в ст. 620 ГК РФ.

Собственник квартиры может попросить своих арендаторов съехать по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Это:

• пользование квартирой с грубыми нарушениями договора;
• использование жилья не по назначению;
• нанесение вреда имуществу;
• просрочка платежей;
• отсутствие капитального ремонта в квартире, если в договоре прописана обязанность, возложенная на арендатора.

Можно прекратить отношения мирным путём, направив жильцам письменное уведомление о прекращении отношений по желанию владельца квартиры. Если же проживающие не желают съезжать, то нужно подавать документы в суд.

Между физическим лицами

Чаще всего, сторонами договора аренды выступают именно граждане. Собственник сдаёт свою квартиру, заключив договор. В этом документе прописываются основания для прекращения отношений.

Если срок договора истёк, стороны могут либо пролонгировать его, либо прекратить. Продление срока действия соглашения происходит по договорённости.

Если ни одна из сторон не желает пролонгировать договор, то он «автоматически» прекращает своё действие по окончании срока, указанного в нём. Это означает, что жильцы должны съехать, и направлять им уведомление не обязательно.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Если срок действия договора ещё не истёк, а одна из сторон желает прекратить отношения, то нужно уведомить вторую сторону заранее. В договоре указывается срок уведомления. Но, как правило, он оставляет 1 месяц до предполагаемой даты выезда.

По инициативе арендодателя

Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора. Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.

Причины для расторжения в судебном порядке перечислены в ст. 619 ГК РФ. Обязательно нужно направить жильцам письменное уведомление с просьбой освободить квартиру к определённому сроку. Этот срок не должен быть менее 1 месяца.

Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора. Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд. Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности. Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Стороны могут договориться между собой об условиях прекращения отношений, и составить соглашение. В нём они пропишут все условия и нюансы, вплоть до возмещения урона, причинённого арендатором или членами его семьи имуществу владельца квартиры.

Соглашение о досрочном расторжении

Документ может составить любая сторона, как собственник квартиры, так и арендатор. Для этого необходимо:

• договориться между собой об условиях расторжения. Инициатор указывает причины, по которым он желает досрочно прекратить отношения;
• изложить их на бумаге;
• ещё раз обсудить все нюансы;
• подписать соглашение.

В соглашении нужно прописать:

• сведения о каждой стороне договора. Так как сторонами выступают граждане, то они указывают о себе свои ФИО (полностью), данные из паспорта, а также адреса, по которым он временно или постоянно зарегистрированы;
• предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора аренды квартиры. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда жильцы должны передать квартиру её собственнику на основании акта приёма — передачи;
• если присутствуют виновные действия со стороны жильцов, то нужно указать способы их устранения. В противном случае, собственник имеет право подать в суд;
• если по каким-то причинам, договорённости не будут соблюдены, то нужно прописать порядок решения конфликта;
• дата, когда данное соглашение составлено;
• подписи сторон, а также расшифровка.

Предметом договора аренды служит конкретная квартира. Поэтому в соглашении также нужно указать:

• точно название – «квартира»;
• точный адрес, по которому находится арендуемое жильё;
• указать площадь;
• кадастровый номер, если такие сведения имеются у владельца.

Точная характеристика необходима для того, чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.

По соглашению сторон

Владелец квартиры и арендатор могут договориться о расторжении договора. Они составляют соглашение, подписывают его и договор прекращает своё действие.

Принцип составления соглашения, в данной ситуации, точно такое же, как при одностороннем порядке.

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Уведомление о расторжении договора аренды квартиры

Если одна из сторон решила прекратить договорные отношения с другой стороны (вне зависимости от наличия / отсутствия виновных действий), необходимо уведомить о своих намерениях.

В договоре должно быть указано, когда нужно уведомлять. Как правило, за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношений. Последствием расторжения договора является освобождение квартиры арендатором и членами его семьи.

Уведомление должно быть письменным. Кроме того, инициатор должен убедиться, что противоположная сторона получила уведомление и его прочитала. Поэтому документ должен быть доставлен либо почтой, либо передан лично в руки.

При отправке уведомления Почтой России, нужно отправить письмо с уведомлением. На нём будет стоять дата получения отправления адресатом. Это будет считаться оповещением, даже если письмо не будет вскрыто, а его содержимое не прочитано.

Если инициатор решит оставить уведомление лично, необходимо добиться того, чтобы адресат расписался о его получении. Для суда это будет веский аргумент того, что противоположная сторона договора уведомлена должным образом о предстоящем прекращении отношений.

В одностороннем порядке

Законом не установлена унифицированная форма уведомления. Она может быть любой, но обязательно письменной.

Если расторжение договора происходит в одностороннем порядке, то есть, присутствуют виновные действия со стороны одной из сторон отношений, то в уведомлении рекомендуется указать:

• дату прекращения отношения;
• предъявляемые претензии;
• способы их устранения;
• право инициатора решить спор в судебном порядке.

Уведомление направляется либо Почтой России, либо передаётся лично в руки.

Рекомендуется дождаться ответа на уведомление. Он может быть также письменным или устным. Но не стоит ждать вечно! Судебная практика показывает, что ответ должен быть дан в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления.

Если ответа не будет или он будет отрицательный, а арендаторы будут продолжать использовать квартиру, рекомендуется подать в суд.

Уведомление о досрочном расторжении договора

При наличии причин личного характера, одна из сторон может решить, что нужно расторгнуть договор аренды. Об этом инициатор должен уведомить своего контрагента.

Уведомление должно быть письменным, но оформленным в свободной форме. Рекомендуется указать следующие сведения:

• об обеих сторонах договора. Сведения указываются именно так, как в договоре аренды;
• предмет договора аренды – конкретная квартира;
• реквизиты «первичного» соглашения;
• дату, когда нужно освободить квартиру;
• причину прекращения отношений;
• дата составления уведомления;
• подпись инициатора.

Образец уведомления расторжении договора аренды квартиры

Акт приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

Когда квартира сдаётся в аренду, рекомендуется составить и подписать акт передачи имущества. Особенно это актуально, когда квартира сдаётся с мебелью. В акте прописывается:

• всё имущество, которое находится в квартире;
• его состояние. Указать нужно каждый недочёт;
• при более доскональном осмотре можно описать цвет обоев и прочее.

Когда отношения заканчиваются, также рекомендуется составить акт приёма – передачи. Он нужен собственнику для того чтобы предъявить претензии жильцам, если имущество будет испорчено.

Вторичный акт составляет по аналогии с первым. Перечисляется всё имеющееся в квартире имущество и его фактические состояние. Собственник квартиры должен понимать, что естественный износ имущества – это нормальное явление, особенно, если квартира была в аренде несколько лет. Не стоит требовать от жильцов сдачи имущества в том же состоянии. Но, износ должен быть в разумных пределах.

Собственник квартиры сверяет информацию в акте и фактическим положением вещей. Если он считает, что его имуществу был нанесён вред или ущерб, он может требовать от своих жильцов компенсации этого ущерба или ремонта имущества.

Если претензий нет, акт подписывается обеими сторонам. Это означает, что и собственник помещения, и его жильцы договорились о передаче имущества в фактическом его состоянии.

Образец акта приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

Заключение

Желательно расторгнуть договора аренды мирным путём, договорившись с жильцами заранее обо всех условиях. Обязательно нужно уведомить хотя бы за 1 месяц.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Май 2019

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 846 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 936 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 311 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 259 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 213 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Расторжение договора аренды квартиры — как расторгнуть найм жилья

Тяжелый экономический кризис в стране, регулярные и порой внезапные новшества в области финансов и экономики (когда колеблется курс валют, ликвидируются учреждения, увеличиваются ставки по кредитам) нередко становятся причиной невозможности выполнения договорных обязательств.

Возникновение договорных обязательств, а также их завершение, необходимо осуществлять с учетом норм текущего законодательства и интересов всех сторон, участвующих в процессе.

Нюансы договорных обязательств

Думать о том, каким образом будет воплощено в жизнь расторжение договора аренды квартиры, лучше всего еще до заключения соглашения.

Арендный договор регулирует обязательства, касающиеся предоставления недвижимого объекта. В процессе участвуют две стороны – собственник жилья либо его представитель, а также учреждение либо индивидуальный предприниматель.

Арендный договор в жилищной сфере имеет отличия от договора коммерческого найма.

Если это найм, тот, кто нанимает жилье, может выступать лишь в качестве физического лица. Жилое помещение ему может передать только юридическое лицо (либо лицо, являющееся бизнесменом). В обязательном порядке должны исполняться все положения российского гражданского законодательства – квартира должна быть использована только для проживания физических лиц.

Оформлять договорные обязательства по форме, имеющей отличия от обозначенной в статьях 161-й и 609-й ГК РФ, нельзя, данный документ будет признан незаконным. На его основании не возникнут определенные полномочия для различных субъектов.

Когда разбирают расторжение арендного договора, всегда обращают внимание на ту часть договора, в которой отражен временной период таких обязательств.

Аренду можно установить и на конкретный временной промежуток, и сделать ее бессрочной.

Информация о договорах, срок действия которых составляет более одного года, в обязательном порядке должна быть отражена в Едином государственном реестре прав. Временной период аренды начинает рассчитываться со дня, когда в реестр была внесена дата о регистрации договора.

Законодательные акты Российской Федерации прописывают определенные случаи, при наступлении которых судебная инстанция может в принудительном порядке расторгнуть арендный договор до окончания срока его действия.

Данный список считается открытым, у сторон есть право на фиксацию в соглашении дополнительных условий, при наступлении которых договор расторгается.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)